Loca'Rythm : Agence Immobilière à Vocation Sociale : Rénover votre bien immobilier
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La rénovation d'un logement


La rénovation d'un logement aidée par l'état et les collectivités permet d'obtenir d'excellent résultat pour des coût raisonnable. Voici un cas pratique prêt de Paris.


Présentation

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Une petite maison en ruine qui promet de passer directement de1860 à... 2012!Grâce à une approche originale et à des partenaires remarquables...Ruinette, à 45 km de Paris, dans le 95, est au centre de Marines, au coeur du Parc Naturel Régional du Vexin français.

Après 50 ans de sommeil, Ruinette s'est mise en tête de renaître, écologique, sociale, basse consommation...
Et en plus elle est labellisée par la Fondation du Patrimoine, pour avoir, sa façade comme en 1860, et le reste c'est-à-dire le confort durable, comme en 2012 !

En janvier elle à reçue ses panneaux solaires d'eau chaude... puis ses fenêtres triple vitrages... bientôt sa laine de bois isolante, son poêle à granules de bois...

Le projet en 6 points clés

6 promesses pour sauver Ruinette

1. Sauver une ruine menaçante
Murée, insalubre, abandonnée pendant 50 ans, menaçant les passants, potentiellement victimes de chutes de tuiles.

2. Devenir un logement social confortable et économique (classe B, chauffage = 250€ par an !)
Pour une famille disposant de revenus modestes. Un contrat a été signé avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) et le Conseil Général du Val d'Oise, financeurs du projet : L'engagement est pris de fixer un loyer social, dont le montant sera inférieur de 35% du prix du marché, pendant 10 ans !

3. Sauver un patrimoine rural remarquable
Ruinette a retenu l'attention de la Fondation du Patrimoine (www.fondation-patrimoine.com) qui aide à la sauvegarde du patrimoine rural représentatif. La rénovation sera faite dans les règles de l'art des Bâtiments de France, par des entreprises spécialisées : enduit chaux/plâtre taloché, joints beurrés sur les pignons, tuiles d'origine, menuiseries bois, Bieber triple vitrage sur façade nord. Entreprises FLOUX, HEVIN...

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Les travaux : toitures et pannneaux solaires. Crédit Photo : La Maison Ecologique

4. Devenir une Eco-maison responsable utilisant des techniques très performantes.
  • Ruinette a retenu l'attention du Parc Naturel en tant que réhabilitation énergétique exemplaire.
  • Ruinette multipliera donc les techniques éco-responsables, au sein d'un projet cohérent suivi à la fois par l'architecte du Parc Naturel du Vexin et par un cabinet d'optimisation énergétique, la société BSC
  • Il s'agira de tendre vers la réglementation thermique RT 2012 pour un Bâtiment Basse Consommation (BBC) rénové : < 80 KW/M2/an.
5. Etre une vitrine en partage d'expériences.
Grâce à ses multiples facettes techniques et à son montage financier original, Ruinette retiens l'attention de la presse et de différentes associations, entreprises et organismes :
  • Les Amis de Marines chargés de valoriser le patrimoine local,
  • Les amis du Vexin,
  • Les écoles,
  • Le Parc Naturel Régional du Vexin Français,
  • Les entreprises,
  • Les acteurs locaux...en quête d'informations pour faire des rénovations performantes et durables.
6. Mesurer et rendre compte des performances
  • Levée d'insalubrité (Pact'Arim)
  • Normes Anah, logement social
  • Candidature au label EFFINERGIE (promotelec.com) en tant que bâtiment ancien, rénové BBC.

Réduire la consommation d'énergie

Consommation d'énergie : Comment passer de F à B ?

Grâce à des solutions techniques avancées et à une mise en oeuvre rigoureuse.

Promesse de la performance durable
Grâce à ses partenaires, Ruinette sera dotée d'équipements performants et éco-responsables pour affronter l'avenir...
  • Chauffe-eau solaire : Vélux, Prognon (capteurs solaire = 3,6 M2) = environ 50% d'économie sur l'eau chaude,et contribution à la baisse de la consommation énergétique globale (B)
  • Chauffage par poêle à bois, à granules, étanche 9kw, sans apport d'air froid, avec conduit PGI de Poujoulat, poêle Palazzetti, Prognon
  • Isolation en matériaux bois toiture R > à 7, murs laine de bois de 12 à 25cm. Aération seine sans apport d'air froid : VMC double flux avec rendement > à 90%, avec récupération d'énergie : Zehnder
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Les travaux ont permis de passer de F à B sur la consommation d'énergie. Crédit Photo : La Maison Ecologique

Huisseries bois très performantes
  • 1 porte d'entrée vitrée Ud = 1,4
  • 4 fenêtres au nord Uw = 1, type triple vitrage très performant, marque Bieber
  • Autres fenêtres Est et Ouest Uw = 1,6
  • Fenêtre de toiture Uw=1,5 Vélux 114x118 : puits de lumière sud pour économiser l'électricité
Promesse de la performance durable
Etanchéité à l'air et respiration : l'étanchéité à l'air est, au delà de l'isolant thermique en laine de bois, une condition sine qua non à la performance. Les joints Tremco sur huisseries permettent cette étanchéité. Joints permettant l'étanchéité à l'air, au bruit, au froid, sur les fenêtres.
  • Le film freine vapeur Proclima Intello + optimise la respiration de la maison tout au long de l'année.
  • Prise électriques étanches à l?air deSchneider Electric
  • Solution anti-tartre: Gemka
Et autres solutions techniques en cours... Le Test de la porte soufflante pour l'étanchéité à l'air, participera à la mesure de la performance énergétique avec BSC.
Objectif < 80 kw/M2/an = 250 Euros de chauffage par an, Critère fondamental pour passer de la théorie à la vie quotidienne dans un logement social !

Loca'rythm dans le projet

La gestion locative de "Ruinette" a été confiée par son propriétaire, à Loca'Rythm, Agence Immobilière à Vocation Sociale à Saint-Prix dans le Val d'Oise.

Loca'Rythm gère une centaine de logements "sociaux " pour le compte de propriétaires privés, de SCI ou de Municipalités dans le Val d'Oise. La dimension sociale respectant les normes de l'ANAH alliée à la dimension "Eco-maison responsable" rentre tout à fait dans les objectifs de l'association Loca'Rythm.

Le Financement

Un financement « créatif !»

Cumuler les atouts et les qualités techniques du chantier pour mettre toutes les chances de son côté.

Objectif : valoriser le bien tout en optimisant l'usage de l'argent public :
  • Rencontrer les organismes pour comprendre les mécanismes : PactArim, Anah, Parc Naturel, Fondation du Patrimoine, Mairie...
  • Travailler sur la qualité des travaux pour obtenir des subventions complémentaires. La crise incite à faire une rénovation performante et durable. Parier sur la qualité permet aussi bien de valoriser le logement immédiatement (arguments de location avec un chauffage= 250?/an) que en cas de revente dans 10 ans (estimation entre 5 et 10% de valeur en plus)
  • Valoriser les facettes éligibles aux subventions : Ruinette abandonnée, insalubre, labélisable Fondation du Patrimoine, participant à la politique de rénovation exemplaire du Parc Naturel du Vexin.
  • Les caractéristiques et performances recherchées intéressent les entreprises et leur donnent envie de se surpasser, dans la perspective de la RT 2012. Par exemple en proposant des solutions innovantes : Bieber Triple vitrage, Sylvactis bois isolant, Proclima freine vapeur, Prises étanches à l'air de chez Schneider Electric...
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Le résultat : une maison refaite à neuf. Crédit Photo : La Maison Ecologique

Plan de financement

Projet global d'une valeur d'environ 120 000 €.
Surface habitable : 75 m2. BBC classe B, séjour 30 m2, 2 chambres, un bureau

Subventions = 82 804 € (68%)
  • Anah 63 141 €,
  • CG Val d'Oise 3 650 €,
  • Parc Naturel 15 950 €
Apport personnel = 37 196 €

Label Fondation du Patrimoine permet de valoriser le bien et de défiscaliser une partie de la façade qui doit être rénovée dans les règles de l'art, telle qu'elle était en 1860.

L'instigateur du projet


Philippe Thievenaz, propriétaire de la maison voisine, l'acquiert en 2008 à force de persévérance et après le recours à trois notaires puis un généalogiste. Il en fait un projet exemplaire de rénovation.

Il présente son projet avec de nombreuses photos dans ce document :

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L'histoire de Ruinette, de 1860 à 2012

L'article du magazine
"La Maison Ecologique"


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Ruinette - La maison écologique